环球观点：REITs不改阶段弱势格局 培育专业投资者群体仍需时间

新华财经上海6月28日电（记者杨溢仁）本周，REITs市场表现依旧较为疲弱，部分产品跌创上市新低。在分析人士看来，国内REITs发展尚处起步阶段，市场定价机制的完善需要时间，而长期投资者的培育已逢其时。

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REITs表现依旧趋弱

公开数据显示，截至6月27日收盘，在上交所挂牌的18只REITs产品中，仅中金安徽交控REIT、东吴苏园产业REIT、华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT、建信中关村REIT小幅上涨，其余13只REITs均呈下跌走势。

“站在历史分位数的角度考量，当前国内REITs无论是成交额还是换手率均处历史较低水平。需指出，新发公募REITs基金的成交率和换手率在发行首日之后都会大幅回落。而日成交和日换手率偏低的情况，与投资者结构、战配比例有很大关系。例如，战配比例太高、公众投资者太少（公众投资者大部分在场外）、做市商流动性提供不足等等。”一位机构交易员在接受记者采访时指出，“短期来看，市场整体流动性相对有限的问题依旧有待改善，叠加潜在增量资金进入难以一蹴而就，则个人认为，在后续较长一段时间内，市场仍会处于磨底阶段。”

“想要看到REITs市场化定价机制真正发挥作用，还需要一段时间。”一位基金管理人坦言，“作为金融市场中的创新产品，专业投资人对REITs的定价会有一个学习的过程。根据我们的观察，二级市场可能更关心流动性、政策、投资者结构、持仓成本，甚至相比REITs资产本身的投资价值，更关心不同资产之间的相对投资价值，即投资性价比。”

定价机制有待完善

显然，国内REITs市场距离定价机制的完善仍有很长的路要走。但好在，管理层已然关注到了该情况。

4月25日，证监会债券部主任周小舟在北京市2023年基础设施REITs产业发展大会上表示，下一步，证监会将完善市场体系，培育良好市场生态。研究优化REITs估值体系，完善一级市场发行询价机制，促进发挥REITs不动产定价之“锚”的作用。丰富市场参与主体，支持优质保险资产管理公司参与REITs业务，研究符合条件的信托等机构开展REITs业务的制度安排。推动社保基金、养老金、企业年金等配置型长期机构投资者参与投资，积极培育专业REITs投资者群体。

东久新宜（中国）企业管理有限公司董事长兼首席执行官孙冬平乐观地向记者表示，拉长投资周期来看，REITs的二级市场价格虽然会围绕底层资产的经营情况、分红情况、宏观市场等基本面因素而波动，但市场价格不会过多偏离实际资产公允价值。也就是说，二级市场价格后续会向产品内在价值回归。

“实际上，相比2021年，市场的进步已然肉眼可见，很多投资人开始把注意力慢慢地聚焦到了REITs的资产端（基础设施资产基本面），由原先的看信用、看原始权益人（信评主导），转向了看资产、看基本面。投资人是要在挫折中学习的，这一学习过程非常重要。”上述交易员称。

乐观心态占据主流

尽管REITs二级市场表现依旧弱势，可记者在采访中发现，包括管理层、原始权益人、基金管理人、机构投资者在内的大部分市场参与方，对后市发展依旧抱有极大的信心。

可以看到，目前部分REITs产品的分派率正在逐步提升，并显现出长期配置价值。

“作为原始权益人，我们不会动摇未来参与REITs市场的决心。”上海一家已启动REITs申报程序的原始权益人向记者表示，“后续作为REITs发行主体，我们也会进一步参与投资者宣传引导，呼吁回归理性投资，追本溯源，更多地聚焦基础设施资产的价值和运营情况。”

无可否认，聚焦国内市场，REITs是非常年轻的投资领域，不管是对机构投资人还是个人投资者，都需要一个认识的过程，需要进行不断地教育宣传和培养。

“我们愿意身先士卒，以优质底层项目资产加上高质量运营能力，让市场投资人切实感受到投资REITs本身的价值所在，即优质基础设施资产所带来的现金分派率。”上述原始权益人直言。

公开数据显示，截至2023年6月21日，我国公募REITs市场已经发展满两年，存量27只REITs的首次发行规模达908.9亿元。其中，4只REITs完成首次扩募，以不动产私募投资基金为代表的Pre-REITs发展也在稳步推进。

“拉长时间维度来看，我们预计REITs市场在新发和扩募的双轮驱动下，会继续扩容增类。”中信证券首席经济学家明明称，“再就估值以及底层资产经营情况的边际修复趋势来看，当前仍是配置优质标的的良好时点。”

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